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  • 2021.9.30
  • 併用住宅

今、話題の併用住宅とは?併用住宅の間取りポイントを整理してみましょう!!

新型コロナウイルスの感染拡大により、テレワークや在宅ワークの時間が増え、お家で過ごす時間が増えた昨今、「併用住宅」や「店舗併用住宅」などのキーワードが注目されています。群馬県で注文住宅や新築一戸建てを検討している方の中にも、併用住宅を検討されている方も多いと思います。また、新築購入を土地探しから始めている方で、併用住宅に必要な坪数や面積、予算や価格相場。など敷地や値段に関する情報を探している方も多いはず。そこで今回の記事では、「併用住宅」について掘り下げ、間取りや実例、外観やデザインなど様々なポイントを整理し、お伝えしていきたいと思います。

併用住宅とは?

そもそも「併用住宅」について

併用住宅とは、1つの建物内に居住のためのスペースと収益を得るためのスペースが共存している住宅のことを指します。新築の段階から併用住宅として建築したものだけではなく、もともとは居住スペースのみだった専用住宅に収益を得るためのスペースを確保した場合も併用住宅とみなされます。

注文住宅の場合では、目的に合わせた併用スペースがつくれます。併用住宅には主に、ものを販売する店舗スペースを設ける「店舗併用住宅」、住居の一部に医院を持つ「医院併用住宅」、住居の一部に賃貸部分を取り込む「賃貸併用住宅」があります。あらかじめ住居の一部に収益を得るスペースを併設したい場合、注文住宅なら建築時から目的に合わせた空間づくりが可能です。

注意すべき「ローン適用範囲」

ただしここで注意すべき点は、ローンの適用範囲です。住宅部分は住宅ローンが適用されますが、店舗部分や医院部分は事業資金としての融資(事業ローン)になるので、別途手続きが必要となるケースがほとんどです。そのため、ローンを組む際は金融機関に相談しましょう。

一方、賃貸併用住宅の場合、居住部分が50%以上あれば住宅全体に住宅ローンが利用できますが、各部屋にトイレや水道などの設備が必要となるため一般的に建設費用は高額となり、借入額も大きくなります。返済していくために、賃貸部分の利用者から家賃などの費用を回収し、ローン返済に充てるというのが一般的です。

なお、居住部分が50%に満たない場合は、店舗併用住宅などと同様、居住部分にのみ住宅ローンが適用され、賃貸部分は不動産投資ローンの適用となります。

住宅の一部に収益を得るスペースを確保した場合、居住することだけを目的として建てられた“専用住宅”ではなく“併用住宅 “として扱われるようになり、専用住宅とは異なる固定資産税の特例が受けられるようになります。

併用住宅の「固定資産税」について

固定資産税とは、土地や住居などの固定資産を持っており、毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して課税される税金のことです。

税額は課税標準額に対して原則1.4%となっていますが、住宅用地に関しては一定の条件のもと、課税標準額を軽減する措置がとられています。専用住宅と併用住宅ではその条件が異なりますが、条件をクリアしていれば、それに応じた軽減措置を受けられるようになっています。併用住宅では、居住スペースの面積に応じて固定資産税が課せられます。特例を受けるためには、人の居住を目的としている居住スペースが総床面積の4分の1以上であることが必須条件となります。

この最低条件をクリアしていると、固定資産税の軽減措置が受けられます。その内容は床面積によって異なるので、専用住宅の軽減措置の内容と併せて、調べておくことをおすすめします。

併用住宅における間取りのポイント

それでは具体的に、併用住宅を建築される際の間取りポイントについて見ていきましょう。併用住宅と聞くと「広い敷地が必要?」「相当な延床面積の確保が必須?」「費用が上がりそう?」など様々なイメージをお持ちだと思います。しかし実は、土地の条件や建て方の工夫次第で、収益が見込める併用住宅を建てることは可能です。所有する土地が30坪ほどの狭小地でも、実際に建築している実例がいくつもあります。30坪、40坪、50坪、60坪・・・などその土地と広さに応じた設計と建築が可能です。

「併用住宅」でできる間取りの工夫について

階数を増やす

30坪や40坪の土地では、階数を増やす必要がある可能性があります。階数を増やし延床面積を増やすことが有効な手段です。階数を増やすことで居住空間の面積が増え、その分を賃貸部分とすることで、家賃収入の増額にもつながります。
また、30坪の土地に建つ建物の場合、ひとつの階数の面積は限られます。同じ階に設けられる賃貸用居室数は限られると想定できるため、広めの居室を各階に一つとすることも考えられます(ただし総戸数が少なくなるため、家賃収入は減ります)。
その他には、例えば最上階はオーナー居住スペースとし、それ以下は賃貸スペースとすることで、オーナーの居住空間を分離独立させることができます。

ただし土地の条件や建物によって建てられる階数は異なるため、確認が必要です。
特に賃貸経営をご検討の場合で、5階建て以上になる場合は上階への移動にエレベーターの設置も検討する必要があります。階段のみの移動手段と、エレベーターが備えてあるのとでは、入居者の印象も異なるでしょう。

ビルトインガレージの採用

1階部分をビルトインガレージにすることで、駐車スペースの無駄を省くことができ、住居部分の面積を増やせる可能性があります。ビルトインガレージにすれば駐車スペースを建物の敷地面積上に確保できるため、建坪を広げることができます。

また、ビルトインガレージの仕様が一定の要件に該当すれば、容積率の緩和が適用され、延床面積の1/5以内までは面積に算入しないことが可能です。
ただしこの場合、駐車場スペースの延床面積1/5を超えた部分は算入されるため、駐車場スペースを作る際にはハウスメーカーに相談するなど注意が必要です。なお、建ぺい率には適用されません。

空間を設計した間取りづくり

十分な敷地や延床面積を確保できれば別ですが、狭小な土地や広さを確保できない場合、部屋数(室数)を多く確保すると一部屋がかなり狭くなることも考えられます。
例えば天井高に変化をつけるためロフト空間をつくることも設計プランの工夫のひとつです。一般的に、室内の天井高は2.5メートル前後が多いですが、一部分にロフトを設ければ、居住者は高さの圧迫もそれほど感じず、ベッドスペースや収納スペースとして活用できます。

賃貸併用住宅におけるデザイン性(賃貸経営をする場合)

新築や注文住宅をご検討の方に限らず、賃貸併用住宅を検討されている方(賃貸経営など)に関しては、やはり外観や住宅のデザイン性は非常に重要になります。個性的でデザインセンスの良い物件にすることで、他と差別化された特別な賃貸物件として選ばれる可能性があります。特に近隣が比較的高所得者の住まう住宅地の場合や、一居室を少し広めの賃貸併用住宅にする場合、入居者を女性のみに限定する場合などに効果が期待できます。

併用住宅の間取りポイントに関する記事のまとめ

さて、ここまでの記事はいかがだったでしょうか?
これから注文住宅や新築一戸建てを検討されている方だけでなく、併用住宅での賃貸経営をお考えの方も、希望や要望を整理し、最新の情報を収集しましょう。希望を叶えライフスタイルに沿った間取りが見つかるかもしれません。

伊勢崎展示場では、2021年最新の住まいや暮らしの情報、様々な実例があり、何でもご相談できる環境が揃っています。また各ハウスメーカーの実際のモデルハウスもご覧になれます。併用住宅や店舗併用住宅に関してなど、疑問点を解決されたい方は、是非一度お気軽にお越しください。最新の情報を揃え、ご家族に合ったご提案を考え、お待ちしております。

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