2021.11.2
併用住宅

店舗併用住宅とは？　カフェ兼住宅や店舗付き住宅など店舗併用住宅の種類やポイントについてご紹介！！

「いつかは自分のお店を開業したい！お店を持ちたい！」とお考えの方も多いのでは？新型コロナウイルスの蔓延により、新規店舗の開業や新築住宅の建築が遅れた方必見。おしゃれな「家カフェ」や注文住宅で建てられた店舗併用の「美容サロン」。家の一部を飲食店やテイクアウトのお店などにリフォームするなど、これからお住まいを検討している方も何かしらの店舗を経営し開店したい方にも必見の情報をこちらの記事ではご紹介していきます。

店舗付き住宅とは？

店舗付き住宅について

店舗付き住宅とは、理美容サロン・飲食店・カフェや事務所、医院やレストランなどの店舗部分と住居部分が同じ建物内にある住宅のことを総称して指します。店舗併用住宅や店舗兼用住宅とも呼びます。つまり居住を目的とした居住部分と、店舗や事務所・賃貸住宅などとして使用する収益を得るための事業部分とが融合し、一つの建物となっている住宅のことを総称します。居住部分と事業部分は区分されており、それぞれ独立して利用することができます。なお、住宅部分と店舗部分において、必ずしも行き来できるかどうかは特別問われることはありません。ただし、建物内での行き来ができるものを「兼用住宅」と別にすることもあります。

住宅の1階の一部を店舗にしているケースや、1階と2階で店舗と住居を分けているケースなどその形態やプランは様々あります。2階建てや3階建て、狭小住宅や平屋などを工夫してレストランやサロン、テイクアウトの店舗を設計するなど工夫した事例も数多くあります。

店舗付き住宅は、店舗と住宅という二つの用途が同じ建物内にあるわけですが、店舗と住宅を室内で自由に行き来できるレイアウトと、完全に分離して行き来ができないレイアウトの2パターンがあります。店舗部分の業種や業法、暮らし方やライフスタイル、予算に合わせて、店舗と住宅それぞれの両立を叶えるレイアウトや間取りが理想的です。そして、店舗付き住宅には次のようなメリットがあります。

＜店舗兼住宅のデメリット＞

・通勤時間が必要ないので時間効率が良い

言わずもがなご自宅が店舗になるため、出勤や帰宅の移動時間をなくすことができ、自分のライフスタイルに合わせてお店を運営することが可能になります。ですので、開店時間や閉店時間もオーナーの自由に運用することができます。また、子育てや介護など業務以外の時間が必要な方には、店舗付き住宅がおすすめです。何かあればすぐに住居スペースに戻れるというメリットがありますので、移動時間やプライベートな時間など時間を有効活用することが可能になります。また地域に密着することもできます。

・仕事のための家賃が要らず、ランニングコストを抑えることが可能

経費の中でも大きい部分を占め、削減が難しいのが家賃やテナント料になります。店舗付住宅の場合は、当然他者に支払う家賃はかかりません。これはお店や事務所、事業を経営していくにあたり、非常に大きな強みとなります。また利益を確保して長く経営を継続させていくという観点でも、経費を抑えることができるメリットがあります。

・テナント貸しや賃貸物件にすることで家賃収入を得ることも可能

もちろん事業の形態にもよりますが、店舗付住宅の場合、ご自身でお店を開くだけではなく、貸店舗として第三者に貸すことも可能になります。その場合、テナント料として家賃収入を得ることが可能になります。最初は自分でお店を開き、何らかの理由で続けられなくなった場合は収益物件や中古物件として活用していくことも可能になります。

このようなメリットがある一方で、デメリットになる部分も見ていきましょう。

＜店舗兼住宅のデメリット＞

・店舗経営をやめた場合を想定しておく必要がある
もしも店舗経営を辞めたり移転を考えたりした場合に物件を売却したいとなった場合、一般の住宅よりも売れにくいという点もデメリットです。売却することも視野に入れてやはり店舗として経営していくのに向いている立地を選択しておくことは重要になります。

上記のように店舗経営を辞めた場合も想定してから建築しなければならないという点もひとつのデメリットです。辞めた場合は賃貸にするのか売却するのかなどもあらかじめ考えておくことが必要になります。

・立地や周辺環境で集客率＝売上が変動する

住宅であれば自分が住みやすい環境を選んで建築すれば問題ありません。ただ店舗を経営することを考慮すると住環境よりも店舗を建てるのにふさわしい環境を優先する必要がある点はデメリットになる可能性があります。

集客しやすい環境となると道路に面していたり人通りが多かったりと生活するには少しにぎやかすぎる環境である場合も多くあるでしょう。これらを優先して生活しなければ店舗経営がうまくいかないという点は理解しておきましょう。

・建築費が戸建てよりも高額になる可能性がある

さらに店舗付き住宅は一般の戸建て住宅を建築するよりも費用がかかる点もデメリットになり得る要素です。店舗の規模や大きさにもよりますが、内装や設備投資の割合によって費用は変動します。店舗に必要な設備はそれなりの費用がかかるため自己資金もある程度用意しておく必要があります。内装や設備、商売に関わる備品なども費用がかかりますが、より多くの集客を考えたデザインやインテリア、設計などこだわりが多くなれば比例して建築費も高騰します。また広い店舗を希望して延床面積を広げると、建築コストの単価に応じて費用も増します。予算と店舗事業の計画をしっかりと考えておく必要があります。

店舗付き住宅のローンや税金などは？

店舗付き住宅のローンに関して

住宅購入にあたって組むローンは、併用住宅となると条件が変わってきます。詳細は各金融機関によって異なりますが、例えば、居住部分の床面積が全体床面積の半分以上を占めなければ全額住宅ローンの適用ができない場合もあります。住宅ローンが通らない場合は事業用ローンを別途組むことになり、ローンの一本化ができなくなる可能性は知っておいた方が良いでしょう。店舗など、事業を行うための建物を建てる場合、「事業資金」を借り入れるケースが一般的です。一方、住宅の場合は事業資金融資より低金利な「フラット35」などの住宅ローンを利用するケースが一般的です。住宅場合、建築費用や値段を比較的ローコストに抑えることができる場合もあります。

注意1
一般の住宅より借り入れる金額が大きくなるため、銀行によってはこれまでに事業の実績がない場合や未経験の分野での起業の場合、床面積などの条件をクリアしていても事業計画を個別に審査するところもあります。

注意2
店舗部分で住宅ローンの対象になるのは「建物部分のみ」で、住宅部分はキッチンなどの設備機器も住宅ローンの対象になりますが、店舗部分で使う調理設備や什器などは自己資金で調達するか、事業資金としての融資を利用する必要があります。

店舗付き住宅にした場合には金融機関によっては低金利でローンを利用することができるケースもあります。ただし上記したように、金融機関によっては住宅部分と店舗部分で融資を分けて住宅ローンと事業用ローンの2本立てにするケースもあるでしょう。こうなると金利が高くなる可能性が高いため事前に確認しておく必要があります。

店舗付き住宅は家賃が必要ないけれど家賃を経費に計上できないから損になるのではないかと考える人もいるでしょう。家賃はかかりませんがローンの支払いがある場合には建築費のうち店舗部分にかかった費用は減価償却費として毎年計上することが可能です。

さらに住宅部分についてもその割合に応じて住宅借入金等特別控除を受けることも可能となります。いわゆるローン減税のことです。借入金の償還期間が10年以上など一定の要件を満たした場合には所得税の還付を受けることができます。

税金に関していえば固定資産税や都市計画税についても市区町村が定めた条件を満たしていれば税率軽減の措置を受けることが可能です。固定資産税に関しては、次の項目で紹介します。

店舗併用住宅の「固定資産税」について

固定資産税とは、土地や住居などの固定資産を持っており、毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して課税される税金のことです。

税額は課税標準額に対して原則1.4%となっていますが、住宅用地に関しては一定の条件のもと、課税標準額を軽減する措置がとられています。専用住宅と併用住宅ではその条件が異なりますが、条件をクリアしていれば、それに応じた軽減措置を受けられるようになっています。併用住宅では、居住スペースの面積に応じて固定資産税が課せられます。特例を受けるためには、人の居住を目的としている居住スペースが総床面積の4分の1以上であることが必須条件となります。

この最低条件をクリアしていると、固定資産税の軽減措置が受けられます。その内容は床面積によって異なるので、専用住宅の軽減措置の内容と併せて、調べておくことをおすすめします。

ローコストで叶える店舗付き住宅のポイント

ここまでの項目で、店舗兼住宅の基礎知識やメリット・デメリット、店舗付き住宅のローンに関することなどをご紹介してきましたが、「予算があまりないが、夢は叶えたい！」「家族の時間と店舗経営どちらも充実したい！」など、様々なお悩みや希望のある方も多いと思います。そこでこちらの項目では、ローコストで叶える店舗併用住宅のポイントをいくつかご紹介します。

リフォームやリノベーションなどの中古物件を探す

予算があり、新築や注文住宅で店舗付き住宅を建てることができる方はもちろん好きな土地や適したエリアを探して、そこに新築の住宅を建てられることをおすすめしますが、あくまで「ローコスト」「超ローコスト」で店舗付き住宅を建てたい方におすすめなのが、中古物件を改装、リフォームするという手段です。新築や注文住宅で0から建てる店舗付き住宅とは違い、中古物件になりますので建築費用や建築に関わる費用をかなり抑えることができます。物件にもよりますが、多少のリフォームで済むケースもありますし、予算に余裕ができた分、少し大きめのリノベーションもできるかもしれません。

広さを抑えた店舗や行く行くの増築も検討した店舗付き住宅

ここまでご紹介してきました店舗付き住宅の「店舗」と一口に言っても、色んな店舗の形態があります。美容室やエステなどのお客様を迎えたり、リラックスした空間づくりが必要な事業形態では難しいかもしれませんが、食品の販売であったり、雑貨やハンドメイドの商品を提供したりするような形態でしたら、特別大きな空間や広さにこだわる必要もありません。店舗に要する延床面積を抑えることで費用を抑えローコストで建築できる可能性もありますし、対面販売式などにすれば10畳以下で店舗を併設できる可能性があります。新築における初期の費用をなるべく抑え、お客様が定着し店舗の名前や認知度が上がって売上が伸びたタイミングで増築を検討できるような設計にしておくことも手段の一つではあります。

店舗付き住宅のポイントに関する記事のまとめ

さて、ここまでの記事はいかがだったでしょうか？
これから注文住宅や新築一戸建てを検討されている方だけでなく、店舗付き住宅や併用住宅での賃貸経営をお考えの方も、希望や要望を整理し、最新の情報を収集しましょう。

店舗併用住宅は、暮らしと事業の拠点であり、不動産投資でもあり、人生設計とも言えます。

伊勢崎住宅公園では、2021年最新の情報、様々な実例があり、何でもご相談できる環境が揃っています。また各ハウスメーカーの実際のモデルハウスもご覧になれます。「こんなデザインの住宅にしたい！」「建築基準法などの詳しい専門的な話が聞きたい！」など併用住宅や店舗併用住宅に関して、疑問点を解決されたい方は、是非一度お気軽にお越しください。最新の情報を揃え、ご家族に合ったご提案を考え、お待ちしております。