2021.9.30
併用住宅

今、話題の併用住宅とは？併用住宅の間取りポイントを整理してみましょう！！

新型コロナウイルスの感染拡大により、テレワークや在宅ワークの時間が増え、お家で過ごす時間が増えた昨今、「併用住宅」や「店舗併用住宅」などのキーワードが注目されています。群馬県で注文住宅や新築一戸建てを検討している方の中にも、併用住宅を検討されている方も多いと思います。また、新築購入を土地探しから始めている方で、併用住宅に必要な坪数や面積、予算や価格相場。など敷地や値段に関する情報を探している方も多いはず。そこで今回の記事では、「併用住宅」について掘り下げ、間取りや実例、外観やデザインなど様々なポイントを整理し、お伝えしていきたいと思います。

併用住宅とは？

そもそも「併用住宅」について

併用住宅とは、1つの建物内に居住のためのスペースと収益を得るためのスペースが共存している住宅のことを指します。新築の段階から併用住宅として建築したものだけではなく、もともとは居住スペースのみだった専用住宅に収益を得るためのスペースを確保した場合も併用住宅とみなされます。

注文住宅の場合では、目的に合わせた併用スペースがつくれます。併用住宅には主に、ものを販売する店舗スペースを設ける「店舗併用住宅」、住居の一部に医院を持つ「医院併用住宅」、住居の一部に賃貸部分を取り込む「賃貸併用住宅」があります。あらかじめ住居の一部に収益を得るスペースを併設したい場合、注文住宅なら建築時から目的に合わせた空間づくりが可能です。

注意すべき「ローン適用範囲」

ただしここで注意すべき点は、ローンの適用範囲です。住宅部分は住宅ローンが適用されますが、店舗部分や医院部分は事業資金としての融資（事業ローン）になるので、別途手続きが必要となるケースがほとんどです。そのため、ローンを組む際は金融機関に相談しましょう。

一方、賃貸併用住宅の場合、居住部分が50％以上あれば住宅全体に住宅ローンが利用できますが、各部屋にトイレや水道などの設備が必要となるため一般的に建設費用は高額となり、借入額も大きくなります。返済していくために、賃貸部分の利用者から家賃などの費用を回収し、ローン返済に充てるというのが一般的です。

なお、居住部分が50％に満たない場合は、店舗併用住宅などと同様、居住部分にのみ住宅ローンが適用され、賃貸部分は不動産投資ローンの適用となります。

住宅の一部に収益を得るスペースを確保した場合、居住することだけを目的として建てられた“専用住宅”ではなく“併用住宅 “として扱われるようになり、専用住宅とは異なる固定資産税の特例が受けられるようになります。

併用住宅の「固定資産税」について

固定資産税とは、土地や住居などの固定資産を持っており、毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して課税される税金のことです。

税額は課税標準額に対して原則1.4%となっていますが、住宅用地に関しては一定の条件のもと、課税標準額を軽減する措置がとられています。専用住宅と併用住宅ではその条件が異なりますが、条件をクリアしていれば、それに応じた軽減措置を受けられるようになっています。併用住宅では、居住スペースの面積に応じて固定資産税が課せられます。特例を受けるためには、人の居住を目的としている居住スペースが総床面積の4分の1以上であることが必須条件となります。

この最低条件をクリアしていると、固定資産税の軽減措置が受けられます。その内容は床面積によって異なるので、専用住宅の軽減措置の内容と併せて、調べておくことをおすすめします。

併用住宅における間取りのポイント

それでは具体的に、併用住宅を建築される際の間取りポイントについて見ていきましょう。併用住宅と聞くと「広い敷地が必要？」「相当な延床面積の確保が必須？」「費用が上がりそう？」など様々なイメージをお持ちだと思います。しかし実は、土地の条件や建て方の工夫次第で、収益が見込める併用住宅を建てることは可能です。所有する土地が30坪ほどの狭小地でも、実際に建築している実例がいくつもあります。30坪、40坪、50坪、60坪・・・などその土地と広さに応じた設計と建築が可能です。

「併用住宅」でできる間取りの工夫について

階数を増やす

30坪や40坪の土地では、階数を増やす必要がある可能性があります。階数を増やし延床面積を増やすことが有効な手段です。階数を増やすことで居住空間の面積が増え、その分を賃貸部分とすることで、家賃収入の増額にもつながります。
また、30坪の土地に建つ建物の場合、ひとつの階数の面積は限られます。同じ階に設けられる賃貸用居室数は限られると想定できるため、広めの居室を各階に一つとすることも考えられます（ただし総戸数が少なくなるため、家賃収入は減ります）。
その他には、例えば最上階はオーナー居住スペースとし、それ以下は賃貸スペースとすることで、オーナーの居住空間を分離独立させることができます。1階店舗2階住居などもオーソドックスな併用住宅です。

ただし土地の条件や建物によって建てられる階数は異なるため、確認が必要です。
特に賃貸経営をご検討の場合で、5階建て以上になる場合は上階への移動にエレベーターの設置も検討する必要があります。階段のみの移動手段と、エレベーターが備えてあるのとでは、入居者の印象も異なるでしょう。

ビルトインガレージの採用

1階部分をビルトインガレージにすることで、駐車スペースの無駄を省くことができ、住居部分の面積を増やせる可能性があります。ビルトインガレージにすれば駐車スペースを建物の敷地面積上に確保できるため、建坪を広げることができます。

また、ビルトインガレージの仕様が一定の要件に該当すれば、容積率の緩和が適用され、延床面積の1/5以内までは面積に算入しないことが可能です。
ただしこの場合、駐車場スペースの延床面積1/5を超えた部分は算入されるため、駐車場スペースを作る際にはハウスメーカーに相談するなど注意が必要です。なお、建ぺい率には適用されません。

空間を設計した間取りづくり

十分な敷地や延床面積を確保できれば別ですが、狭小な土地や広さを確保できない場合、部屋数（室数）を多く確保すると一部屋がかなり狭くなることも考えられます。
例えば天井高に変化をつけるためロフト空間をつくることも設計プランの工夫のひとつです。一般的に、室内の天井高は2.5メートル前後が多いですが、一部分にロフトを設ければ、居住者は高さの圧迫もそれほど感じず、ベッドスペースや収納スペースとして活用できます。

プライバシーへの配慮にも憂慮する

オーナーの居住部分と併用部分が共存している併用住宅は、プライバシーへの配慮も必要です。賃貸併用住宅や店舗併用住宅の場合、毎日の家の出入りのたびに鉢合わせるようになると、だんだんとストレスを感じるようになる方もいます。

プライバシー確保のためには、賃貸併用の場合、賃貸部分の入り口とマイホーム部分の入り口を完全に別にしてしまうことで、可能な限りの接触を避けることができます。例えば、マイホームの玄関が東にあるなら、賃貸部分の入り口は西にする。賃貸が２階なら、外付け階段をマイホーム玄関から話した場所に設置する。マイホーム部分は外構を作り、門から玄関へと続くように作る。など、玄関部分で可能な限り距離をとるようにすれば、用事がない限りは接触することもなくなります。また、管理に関しても不動産会社にお任せし、オーナーと入居者の接触する機会を極力減らすようにすることで、お互いのプライバシーを確保できます。

賃貸併用住宅におけるデザイン性（賃貸経営をする場合）

新築や注文住宅をご検討の方に限らず、賃貸併用住宅を検討されている方（賃貸経営など）に関しては、やはり外観や住宅のデザイン性は非常に重要になります。個性的でデザインセンスの良い物件にすることで、他と差別化された特別な賃貸物件として選ばれる可能性があります。特に近隣が比較的高所得者の住まう住宅地の場合や、一居室を少し広めの賃貸併用住宅にする場合、入居者を女性のみに限定する場合などに効果が期待できます。

併用住宅の間取りプランや設計におけるポイント

居住部分から間取りを逆算して考える

併用住宅において失敗しがちなケースの一つに、併用部分の広さや間取りを考えてから設計してしまい、家族が暮らす居住部分に不満が多出するというお声をよく耳にします。まず先に自分が住みたい広さのマイホームをイメージし、そこから逆算して、必要なだけの広さの間取りを考えることをおすすめします。

併用住宅でローンを組む際には、先述もしましたが、自宅部分が延べ床面積全体の50％なければいけないという決まりがあります。そのため、家族で過ごす居住部分にどうしても欲しい広さがあるのであれば、その倍の延べ床面積が必要になります。例えば、

・居住スペースを2LDKにしたい
一般的な2LDKの間取りはおおよそ50平米ですので、2LDKのマイホームを希望するならば、併用住宅全体の延べ床面積は100平米必要になります。

・居住スペースを3LDKにしたい
一般的な3LDKの間取りはおおよそ75平米ですので、3LDKのマイホームを希望するならば、150平米の延床面積が必要になります。

このように、居住部分を中心に間取りを考え始めると、全体に必要な延床面積も算出され、併用住宅の間取りをもっと明快にすることができます。

エリアを基準にして考える

希望する土地のエリアと立地や現在お持ちの土地を前提に、間取りを考えます。特に、賃貸併用住宅の場合は、ご自宅として使う部分のほかに、賃貸に出す部分の間取りを考える必要があります。

賃貸部分の間取りは、土地のエリア特性などをもとに、どんなお部屋を作れば満室経営になるかを前提にして考えるほうが、賃貸併用住宅にするメリットが大きくなります。例えば、

・最寄駅に近い立地の通勤通学が便利な場所であれば、独身の会社員や学生に向けた通勤に便利なワンルーム～1DK
・エリアに大学のキャンバスが多いような学区エリアの場合には学生向けのワンルーム
・周辺に公園や商業施設が多い住宅街であれば、小さなお子さまと一緒に住める1LDK～2DKタイプ

など、エリアによって求められているお部屋も様々で、立地のメリットを組み合わせて間取りを考える必要があります。

賃貸部分の間取りから経営面を考える

賃貸部分の間取りを経営面から考える方法があります。賃貸併用住宅を検討している段階で、マイホーム部分はこのくらい、賃貸部分はワンルームで5万円くらいのものを3室で月15万の家賃収入……などの計算をしているとします。

しかし、エリアの需要と比較をしてみて、もし、5万円のお部屋よりも7万円の部屋で満室が多いのであれば、自分たちの賃貸部分も、同じ7万円の間取り2部屋で作ったほうが貸経営はうまくいきます。

賃貸併用住宅の賃貸経営がうまくいくためには、お部屋が満室であることが理想です。そのため、賃貸部分に関しては、実際に需要のある間取りと広さを採用し、そこから家全体の間取りも考えると、うまく運用できる賃貸併用のマイホームになる確率が高くなります。

地域や各自治体の規制などを考慮する

賃貸併用住宅が、お持ちの土地やご希望の土地に実際に建てられるかどうかは、土地の建ぺい率と容積率で自動的に決まります。土地の建ぺい率と容積率は、土地の用途により各都市が決めた割合がありますので、各自治体の都市計画課に電話をすれば正確な数字を教えてくれます。過去に調べたことがあったとしても、都市計画の見直しなどで、変更されていることがありますので、最新情報を入手しましょう。自治体によってはネットから情報を入手できますのでご確認ください。

お手元に何の資料がない状態でも、大体の土地面積だけがわかる場合は、建ぺい率と容積率の代表的な組み合わせがありますので、ざっくりとした計算での数値を知ることもできます。

＜代表的な組み合わせ例＞
建ぺい率40％・容積率80％
建ぺい率50％・容積率100％
建ぺい率60％・容積率200％
建ぺい率80％・容積率300％

収益のあるマイホームとして考えた場合、土地に対しての容積率は大きいほうが、より多くの賃貸部屋を用意できるため、容積率が200％はあるほうが理想的です。

併用住宅の間取りポイントに関する記事のまとめ

さて、ここまでの記事はいかがだったでしょうか？
これから注文住宅や新築一戸建てを検討されている方だけでなく、併用住宅での賃貸経営をお考えの方も、希望や要望を整理し、最新の情報を収集しましょう。希望を叶えライフスタイルに沿った間取りが見つかるかもしれません。

伊勢崎住宅公園では、2021年最新の住まいや暮らしの情報、様々な実例があり、何でもご相談できる環境が揃っています。また各ハウスメーカーの実際のモデルハウスもご覧になれます。併用住宅や店舗併用住宅に関してなど、疑問点を解決されたい方は、是非一度お気軽にお越しください。最新の情報を揃え、ご家族に合ったご提案を考え、お待ちしております。