2024.7.31
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長期優良住宅とはどのような家なのか？知っておきたい耐震等級の仕組みと認定基準についてご紹介！

新築注文住宅や新築一戸建て住宅の購入を考えている方のなかには、「長期優良住宅とはなにか」「長期優良住宅のメリットやデメリットにはどのようなものがあるか」など疑問に思っている方も多いのでは？

そこでこちらの記事では、長期優良住宅の概要や認定を受けるための条件、メリット・デメリットを解説します。併せて、長期優良住宅の手続きの流れや、認定を検討する際のポイントも紹介しますので、ぜひ参考にされてみてください。

「長期優良住宅」とは？

長期優良住宅とは、「長く良好な状態で住み続けるための措置を講じた性能の高い住宅」を指し、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定されます。

長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請することで認定を受けることができます。

新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。

長期優良住宅は、国土交通省の定めた基準をクリアした住宅を指し、税金の減額や減税期間の延長などの優遇を受けられます。

長期優良住宅の制度は、長期間住宅に住める社会を目指して作られており、住宅に満足できなくなった場合は解体する、といった概念から脱却することを目的としています。

長期優良住宅は、安全性が高い住宅に対して認定されるため、数十年にわたって安全かつ長期間住めることが特徴です。将来的に住宅を子どもに引き渡す場合や、災害に備えて耐久性が高い住宅を建築することを考えている場合は、長期優良住宅に認定されるような建築を目指すこともあります。

しかし、長期優良住宅に認定されるには厳しい基準や審査が設けられているので、長期優良住宅の認定を目指す場合は事前に確認しておくことが必要です。

大きく分けて以下のような措置が講じられている住宅を指します。

①　長期に使用するための構造及び設備を有していること

②　居住環境等への配慮を行っていること

③　一定面積以上の住戸面積を有していること

④　維持保全の期間、方法を定めていること

⑤　自然災害への配慮を行っていること

制度の概要

上記のうち①は建築物に関する技術的な基準で構成されており、その多くは住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の基準（以下「評価方法基準」といいます。）を準用しています。

また、上記①～⑤の全ての措置を講じ、所管行政庁（都道府県、市区町村等）に認定申請を行えば、長期優良住宅としての認定を受けることが可能となっています。

長期優良住宅認定制度の基準

長期優良住宅は、長く安心・快適に暮らせる家のことで、平成21年（2009年）にスタートした「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、認定を受けている家が「長期優良住宅」と呼ばれます。では、長期優良住宅の認定を受けるための詳しい基準について見ていきましょう。

耐震性

極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ることが求められます。（耐震等級2以上または免震建築物など）

また、住宅品質確保促進法（品確法）に定める免震建築物に該当すること、または住宅の構造などによって耐震等級1～3（倒壊等防止）に該当する必要があります。

（耐震等級2は建築基準法の耐震等級1の1.25倍）

劣化対策

数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できることが求められます。（床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当）

住宅が劣化対策等級（構造躯体等）「等級3」に該当し、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造に応じた基準のクリアも必要です。数世代にわたって居住できることが求められます。

居住環境

住宅の良好な景観形成や、その他の地域における住居環境の維持や向上に配慮されていることが求められます。

景観計画・地区計画・建築協定・景観協定・条例によるまちなみ等の計画などの区域内の場合は、これらの計画内容と調和を図らなければなりません

省エネルギー性

住宅の断熱性能などを高め、冷暖房の負荷を軽減する省エネルギー性能が以下の基準を満たす必要があります。

次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上）

（等級4は平成4年基準の等級より1.5～2.3倍程度断熱性能がアップ）

断熱等性能等級「等級5」かつ一次エネルギー消費量等級「等級6」

維持保全計画

定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていることが求められます。

住宅を長く使用するために、以下の3点における定期点検や補修などに関する計画を立てる必要があります。

・住宅の構造耐力上主要な部分

・住宅に設ける給水または排水のための設備

・住宅の雨水の浸入を防止する部分

維持管理・更新の容易性

構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていることが必要です。

耐用年数が短い配管設備において、メンテナンスや定期点検を容易に行うための必要な措置が講じられていなければなりません。なお、新築戸建て住宅の基準は、維持管理対策等級（専用配管）「等級3」です。

住戸面積

長期優良住宅は、良好な居住水準を確保するため、一定以上の住戸面積が定められています。戸建て住宅の基準は75平方メートル以上とされ、階段部分を除き、少なくとも一つのフロアの床面積が40平方メートル以上必要です。

長期優良住宅のメリット

こちらの項目では、長期優良住宅の詳しいメリットについて解説していきます。

住宅ローンの金利が優遇される

長期優良住宅の大きなメリットは「フラット35S」という、長期固定金利の住宅ローンを組む場合、住宅ローンの金利が優遇される点にあります。

もし、長期優良住宅に認定されてフラット35Sの対象であり借入額3,000万円（融資率9割以下）、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.50％の場合、当初10年間で年0.25%が引き下げられ、1.25％の借入金利となるプランAが適用されます。

さらに、売却時に購入者にローンを引き継げる「フラット50」を組むことも可能です。

住宅ローンの控除が受けられる

長期優良住宅のメリットとして、2025年末までに入居した場合、住宅ローンの控除を最大で13年間受けられることが挙げられます。

対象となる住宅ローンの限度額は長期優良住宅では5,000万円と、一般の住宅よりも約2,000万円高いです。

例えば、上限まで住宅ローンを借りてそれぞれ10年間で返済した場合、長期優良住宅と一般住宅では最大で182万円の差額があります。

固定資産税の減税期間が延長される

新築の長期優良住宅を建築する場合、固定資産税が2分の1に減税される期間が延長されます。減税期間は、一般の住宅の戸建で3年間である一方、長期優良住宅の減税期間は5年間です。

ただし、住宅面積が50～280平米以下であることと、居住部分の床面積が全体の2分の1以上でなければならないなどの規定があります。

詳細な条件や項目などは、自治体の窓口に確認しておきましょう。

登録免許税の税率が引き下げられる

長期優良住宅は「所有権保存登記」や「所有権移転登記」にかかれば、登録免許税の税率が引き下げられるというメリットもあります。

一般の戸建住宅の場合は、保存登記の税率が0.15％で、移転登記の税率の場合は0.3％引き下げられます。

一方、長期優良住宅では保存登記が0.1％で、移転登記は0.2％とそれぞれ減税措置を受けることが可能です。

たとえば一般の住宅の評価額が3,000万円の場合、保存登記にかかる登録免許税は3,000万円×0.15％で、4万5,000円です。

長期優良住宅は3,000万円×0.1％=3万円のため、一般の住宅の登録免許税と比較すると税率が引き下げられていることがわかります。

地震保険料の割引が受けられる

長期優良住宅の認定基準の1つに耐震性があり、耐震等級2以上を満たすことで優遇措置が受けられるというメリットがあります。

そのため長期優良住宅は、地震保険料の割引対象です。

基本的に耐震等級2の割引率は20％ですが、住宅によっては30％の割引がされます。

長期優良住宅のデメリット

こちらの項目では、長期優良住宅の詳しいデメリットについて解説していきます。

建築費用が高くなる

長期優良住宅の厳しい基準を満たすためには、グレードが高い構造部材や住宅設備を購入する必要があります。ハイグレードの構造部材や住宅設備は価格が高いため、一般的な住宅と比べると建築コストは割高になる傾向があります。

しかし、ハイグレードの構造部材や住宅設備を兼ね備えていれば、地震や台風などの自然災害にあったとしても、補修を行うことで住み続けられるというメリットもあります。

申請費用がかかる

長期優良住宅の制度を申請する際、多くの書類が必要になります。

そのため、書類の作成や準備、代行申請などに別途費用が発生します。

以下、申請費用の各種目安になります

・設計図書類の作成：15〜30万円程度

・技術審査や認定のための手数料：5～10万円程度

こちらはあくまでも目安になりますので依頼先によっては、上記以外にも代行申請料というものが加わるケースもあり、多少前後します。

メンテナンス記録の作成と保存が必要

長期優良住宅制度の認定を受けるためには、申請の際に維持保全計画というものを立て、建築後はその計画を適切に実施する必要があります。

さらに、大きな台風や地震のあとには臨時点検の実施も取り決められています。

維持保全のための点検や補修は、詳細に記録する必要があるため、家を建築した工務店や建築会社に依頼をして点検や補修を実施するケースが多いです。

つまり、維持保全計画を実施するためには、定期的に工務店や建築会社への点検依頼や実施記録の作成と保存を行う手間がかかります。

ただし、実施記録は所轄行政庁などに提出する義務はありません。

所轄行政庁に求められた際に報告すれば問題はないのですが、もし適切な実施がなされていないと判断された場合、認定が取り消される可能性が高くなります。

地震に強い「構造」の指針になる「耐震等級」について

「耐震等級」とは、国が定めた「住宅性能表示基準」において、建物がどの程度大きな地震の力まで倒壊、崩壊しないかを評価し、等級で表示します。等級が高くなるほど、より大きな力に耐える住宅であることを表します。

具体的な耐震等級

＜耐震等級１＞

建築基準法の「新耐震基準」をみたしています。

極めて稀に（数百年に1度程度）発生する地震による力に対して倒壊、崩壊しない程度。

＜耐震等級２＞

建築基準法の1.25倍の強さを持っています。

※学校・病院等の防災拠点と同程度の耐震性を有します。

＜耐震等級３＞

建築基準法の1.50倍の強さを持っています。

※警察・消防署等の防災拠点と同程度の耐震性を有します。

耐震等級を取得するメリットはいくつかありますが、地震保険の控除や住宅ローン減税などが代表的なものとしてあります。また、優良住宅として認定され住宅ローンの対象にもなる「長期優良住宅」と認定されるためには、ZEHや省エネルギー性などの基準を満たす必要がありますが、耐震性においては耐震等級2以上の強度が求められます。

また、耐震等級3の場合で受けられる恩恵があります。地震保険の控除や住宅ローン減税など、耐震等級によって地震保険の割引率が定められており、耐震等級3の住宅では最大50%割引されます。

また地域型住宅グリーン化事業（長期優良住宅の認定を受けることで補助対象となる）などの補助も受けられる場合もありますので、耐震住宅を検討されている方は、ハウスメーカーや工務店と相談して耐震等級の基準を満たすといいでしょう。